D Indexering betaalbaar programma Baarnsche Zoom

Zo niet, dan gaan we door naar het volgende agendapunt: twee, de indexering van het betaalbare woningbouwprogramma Barendse Zoom. De Raad heeft in 2021 het woningbouwprogramma voor de Baarnsche Zoom vastgesteld. Aan de Raad wordt voorgesteld om de prijzen van de woningen in het betaalbare programma te indexeren om ze marktconform te maken. Zijn hierover vragen aan portefeuillehouder Veldhuizen? Meneer Bosman, u heeft het woord. Dank u.

Dank u wel, voorzitter. Er wordt als risico genoemd, en ja, iedereen zal begrijpen dat de woningen na indexatie voor een kleinere groep beschikbaar komen omdat ze duurder worden. De vraag die ik aan de wethouder heb, is of de wethouder inzicht kan geven in de relatie tussen de gevraagde indexering van de woningprijzen en de loonstijging gedurende diezelfde periode. Misschien is dat een technische vraag, maar daar ben ik wel benieuwd naar.

Wethouder Veldhuizen, kunt u daar op dit moment iets over zeggen?

Nou, het risico bestaat dat ik dan college ga geven en de rest van de avond over de economische verhoudingen zal hebben. Dat wordt heel interessant, dus ik kan niet exact aangeven hoe laat ik klaar zal zijn. Dan moet ik nu even een schorsing aanvragen om dat uit te zoeken. Dat doe ik met alle soorten van genoegen. Maar misschien is het handiger om schriftelijk op uw vraag te reageren. Dat zal ik dan ook doen.

Dank u wel. Dat u onze waarden serieus neemt, waarderen we allemaal. Maar leidt dit ook tot een verhoging van de grondprijzen en dus tot hogere opbrengsten voor de gemeente Baarn? Dank u.

De grondprijs moet nog worden vastgesteld, want de ontwikkelaar moet een bod op de grond doen op het moment dat zij ook met hun plan komen; dus dat staat nog open. Meneer Van Dijk, dank u wel, voorzitter.

Dank u. Op zich is het verhaal over indexeringen heel logisch. Het is óf een risico óf niet. De realiteit is dat woningen hierdoor steeds moeilijker bereikbaar worden voor veel mensen. Mijn vraag is of er nog aan de knoppen gedraaid kan worden wat betreft het programma van eisen. Bijvoorbeeld door het eenvoudiger te maken of door woningen kleiner te maken, waardoor de prijs hanteerbaar blijft.

Dank u wel, voorzitter. Ja, op het moment dat we dat gaan doen, zullen de ontwikkelaars komen met hun voorstellen over hoe zij denken te gaan bouwen binnen deze prijscategorieën. Wij hebben de kaders aangegeven en op basis daarvan hebben we de inschrijvingen ontvangen van de huidige vijf geselecteerde ontwikkelaars. Dus om daar nu aan te gaan sleutelen, dat gaat niet lukken. Nee.

Ja, voorzitter, dank u. Ik heb drie vragen voor de portefeuillehouder. Vraag één: Is er een plan om de ontwikkelaars te verplichten zich te houden aan de geïndexeerde prijzen van 2024 wanneer de bouw daadwerkelijk begint, zelfs als de bouwkosten en andere relevante factoren in de tussenliggende periode stijgen? Vraag twee: Wordt er rekening gehouden met eventuele toekomstige inflatie of kostenstijgingen bij het vaststellen van de geïndexeerde prijzen? Zo ja, hoe wordt dit gedaan? En vraag drie: Zijn er bepalingen of clausules in de contracten met ontwikkelaars opgenomen die de gemeente in staat stellen om prijsstijgingen te beheersen en te voorkomen dat ontwikkelaars de prijzen onrechtvaardig verhogen? Dank u wel.

Dank u wel, voorzitter. Ja, ik kan er toch niet onderuit om een soort college te geven. Het voorstel om te blijven indexeren tot de laatste woning in het betaalbare programma is verkocht, betekent dat we vanaf nu tot het moment dat de laatste woningen zijn verkocht, blijven indexeren, tenminste als uw raad daarmee instemt. Dan wordt dat verwerkt in de koop- en realisatieovereenkomst die we uiteindelijk met de geselecteerde ontwikkelaar zullen afsluiten. En of er rekening wordt gehouden met toekomstige inflatie of kostenstijgingen? Ja, dat is eigenlijk hetzelfde antwoord als hierboven. Maar het voorstel is dus om te blijven indexeren tot de laatste woningen in het betaalbare programma zijn verkocht, juist om toekomstige inflatie en kostenstijgingen bij te houden. Ik wil daar een voorbeeld bij geven: stel dat de woningwaarde nu €300.000 is en we rekenen met een redelijk lage inflatie van 2% per jaar. Dan moet u zich voorstellen dat in 15 jaar tijd, door de samengestelde inflatie, de prijzen gestegen zijn tot bijna €404.000. En de relatieve waarde, juist door die inflatie, maakt dat mensen die dan een hypotheek hebben genomen van diezelfde €300.000, zien dat de ontwaarding van het geld dat terugbrengt tot ongeveer €223.000. Dus als je daar een salarisstijging tegenover zet, betekent dat het alleen maar relatief veel gunstiger wordt. Als we uitgaan van 4% inflatie en dat die 15 jaar lang hetzelfde blijft, dan kom ik op een bedrag van ruim €540.000 als geïndexeerde waarde. En de relatieve waarde zou dan €166.000 zijn. Dus u ziet, naarmate de inflatie hoger wordt en als je al bezit hebt, dan is het heel gunstig om dat zo te hebben, want je relatieve schuld wordt ook lager. Daarom waren vroeger aflossingsvrije hypotheken zo ontzettend gewild. Nu, of de bepaling is op te nemen in de contracten met de ontwikkelaars die in staat zijn die prijsstijging te beheersen en te voorkomen dat de ontwikkelaars de prijzen ongerechtvaardigd verhogen? We hebben sowieso al opgenomen dat we de consumentenprijsindex volgen, dus daar kan men niet ongebreideld dingen bovenop gaan zetten. Maar om de realisatie van die woningen in het betaalbare programma op te nemen, dat is een van de voorwaarden voor de ontwikkelaars om mee te mogen doen aan de aanbesteding. En dat betekent dus minimaal die 100 sociale huurwoningen en de 50 middeldure huurwoningen in het hele programma. Met de maximale prijsstijging die we ook aan u bekend hebben gemaakt, maar het verhogen van die prijzen door inflatie is niet toegestaan en kan, als we dat nu gaan aanpassen, leiden tot een procedure als de ontwikkelaar zich daar niet aan houdt. Dat was het tot zover, voorzitter.

Dank u wel, voorzitter. Ja, ik heb telkens het aantal van 500 woningen in gedachten, maar als ik dan de stukken lees, kom ik uit op 250 en niet meer. Hoeveel zijn het er nu die gepland staan?

Het minimum is 500; dat is het uitgangspunt, en de ontwikkelaar kan dit aantal verhogen door met voorstellen voor verlichting te komen. Maar goed, het is aan de ontwikkelaar om met hun plannen voor de realisatie van de Baarnsche Zoom te komen.

Ja, dank u, voorzitter. Ik ben even het spoor bijster, dus ik hoop dat u mij weer op het rechte spoor kunt zetten. Ondanks de indexering, als we die gaan doorvoeren, blijft het programma van minimaal 100 sociale huurwoningen, 50 middeldure huurwoningen en 50 koopwoningen dan overeind? Of gaan de prijzen daarvan omhoog, met als gevolg een lager aantal sociale huurwoningen en andere categorieën?

Dank u wel, voorzitter. Ja, ik ben verbijsterd, meneer Bruins, of bent u verwonderd? Want dat is nog wel een verschil. Dan weet ik niet wat ik weg moet nemen. Maar de woningen zoals die geprogrammeerd staan, die blijven komen. Dit is het prijspeil van 2021 zoals dat toen is vastgesteld. Daar komt de indexatie bij, maar ook de woningcorporatie heeft in haar programma van eisen aangegeven naar welk niveau zij willen en geven daar ook een prijspeil aan waarvoor zij bereid zijn te betalen voor die woningen, en die houden ook rekening met een prijsindex. Tot zover, voorzitter.

De tekst is al grammaticaal correct: "Dank u wel. Ik zag nog de hand van meneer Van der Linden."

Voorzitter, dank u wel. De wethouder heeft net college gegeven, en misschien kan hij nog even doorgaan met het geven van college. Er staat in het raadsvoorstel dat bij dit voorstel de minimale grondoppervlakte wordt gehandhaafd. Wat wordt daar precies mee bedoeld?

Het college was heel kort. Wat is de omschrijving van het minimale grondbod? Is er een bepaald bedrag vastgelegd? Wat willen we hebben, en kan het hoger worden, of is dat het?

Nu ga ik er een avondvullend programma van maken, voorzitter, want we hebben een bonus-malusregeling opgenomen. Dus ik stel voor dat de heer Van der Linden deze vraag stelt. Technisch gezien zorgt hij ervoor dat het voor iedereen op papier verduidelijkt wordt.

Dank u, Voorzitter. Veel vragen zijn al beantwoord, maar er is nog een simpele check. De rijksoverheid heeft dit jaar de bovengrens voor betaalbare koopwoningen losgekoppeld van de NHG-grens, die, als ik het goed heb, op 390.000 euro ligt. Dat is nog ruim boven de grens die nu in de indexatie gehanteerd wordt. Maar stel dat die grens, op basis van de inflatie of CPI-correctie, zou gaan verschillen. Ik ga er toch van uit dat wij die bovengrens voor betaalbare koopwoningen aanhouden, zoals we dat nu ook in ons volkshuisvestingsprogramma hebben staan. Dank u.

Dan heb ik toch nog een aanvullende vraag. Deze betreft de bovengrens van 330, maar volgens mij hebben we bij de woonvisie ook een stuk vastgesteld. Dat ging over de mate van betaalbaarheid, en hoewel je natuurlijk een bovengrens van 330 kunt hebben, blijkt uit dat stuk dat het helemaal niet betaalbaar is voor starters en alleenstaanden. Hierdoor gaan deze woningen opnieuw aan hun neus voorbij. Ik ben even kwijt hoe dat stuk heet, maar dat ga ik graag opzoeken. Dan stel ik de vraag wellicht technisch, zodat ik het zelf ook begrijp. Dank u.

Heeft u nog meer vragen? Zo niet, dan verzoek ik u om de vragen die schriftelijk beantwoord zullen worden, vóór morgenochtend 10 uur naar de griffie te mailen.